Юрист по недвижимости сопровождают сделки на всех этапах и оказывают следующие услуги:

  • экспертиза правоустанавливающей документации на недвижимость;
  • проверка объекта на предмет юридической чистоты;
  • подготовка документов для заключения сделок с имуществом;
  • составление договоров;
  • переговоры с арендодателем или арендатором, согласование условий договора аренды;
  • переговоры с продавцом или покупателем, предоставление документации в органы регистрации с целью передачи права собственности;
  • правовая оценка совершённых сделок на предмет законности и действительности;
  • представление интересов клиента в суде по спорным вопросам, связанным с недвижимостью.
  • изучают документы и оценивают риски;
  • сверяют кадастровый номер с электронным реестром прав;
  • проверят наличие обременений на недвижимость;
  • смотрят, не была ли произведена незаконная перепланировка;
  • составляют договор купли-продажи, аренды;
  • устраняют разногласия между сторонами;
  • регистрируют право собственности на нового владельца.

Особое место на рынке недвижимого имущества занимают сделки с квартирами, которые ещё находятся на стадии строительства, в данном случае продается и покупается не объект, а право требования. Риск столкнуться с ненадежным застройщиком и потерять деньги возрастает в разы. И сопровождение сделок с недвижимым имуществом становится просто необходимым.

Есть подводные камни и при купле-продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Работа юриста заключается в проверке документов согласно земельным и другим законодательствам Республики Казахстан, во избежание ситуации, когда землю купили, а дом на ней строить нельзя.

 Сопровождение сделки покупки квартиры, в частности, поможет избежать следующих мошеннических схем:

  •  Обман при передаче задатка. Продавцы квартир часто требуют небольшой предварительный взнос, который выступает в качестве брони имущества. Если передать задаток без договора или заключить его неправильно, с деньгами можно попрощаться.
  •  Обман при заключении сделки. Мошенники могут незаконным путем получить копии правоудостоверяющих документов у владельца квартиры, по которым потом заключить сделку по продаже недвижимости. Конечно, такой обман затем будет установлен в ЦОН, но лжепродавцов можно уже не найти.
  •  Обман при подписании документов. При покупке квартиры вас могут убедить, что можно не идти в ЦОН и не ждать там своей очереди, а просто обратиться к нотариусу. В результате вы подписываете документы, а нотариус, который также  участвует в мошеннической схеме, их заверяет. Узнать, что вас обманули, можно будет только при регистрации недвижимости либо еще позже.

Сложные административные процедуры при заключении сделок стали причиной появления множества мошеннических схем, в которые могут попасть как покупатель, так и продавец. Поэтому помощь в сопровождении сделки с недвижимостью необходима каждой стороне.

Выгода для продавца

При продаже имущества продавец несет риск не только потерять вырученные деньги, но и лишиться собственности. Поэтому грамотный специалист поможет гарантированно получить всю сумму, а также проверить или составить с нуля все необходимые документы.

При правовом сопровождении сделок с недвижимостью продавец может быть уверен в следующем:

  •  договор купли-продажи не содержит «подводных камней» и составлен в соответствии с действующими законами;
  •  все денежные средства будут получены в полном объеме;
  •  сделка заключена в соответствии со всеми правовыми нормами, поэтому ее нельзя будет признать недействительной (ничтожной);
  •  покупатель не сможет обвинить в незаконном присвоении задатка.

Выгода для покупателя

Полное сопровождение сделок с недвижимостью крайне необходимо покупателям, ведь они несут больше рисков остаться ни с чем. Приобретаемое имущество не должно находиться под обременением, при этом важно знать, что обременения можно разделить на две разновидности:

1. К ним относятся:

  •  ипотека;
  •  залог;
  •  безвозмездное пользование и аренда более года;
  •  рента;
  •  запрет на регистрационные действия (на время следствия, например);
  •  судебный арест;
  •  ограничение полной или частичной дееспособности продавца, установленное судом.

2. Дополнительные риски:

  •  коммерческий наём менее года;
  •  право супруга на общее имущество;
  •  право наследования (например, один оформил, а другой — законный наследник — не оформил свою долю в наследстве);
  •  право преимущественной покупки доли;
  •  нахождение продавца на учете в нарко- или психдиспансере;
  •  прописанные в недвижимости несовершеннолетние, находящиеся на специальном учете в органах опеки.

Недвижимость должна действительно находиться в собственности продавца. Но мошенники часто представляются владельцами, предъявляя подложные документы или действительный паспорт, но с переклеенной фотографией. Такие риски устанавливаются в рамках экспертизы сделок с недвижимостью, включающей:

  • Анализ истории смены собственников и правоустанавливающих документов, в результате чего определяется законность получения имущества действующим собственником.
  • Анализ данных Единого государственного реестра недвижимости, в рамках которого устанавливается наличие арестов и других обременений, затрагивающих права третьих лиц, в частности, несовершеннолетних, которые могут иметь права на недвижимость.

В рамках юридического сопровождения купли-продажи квартиры определяется список зарегистрированных лиц, а также ранее зарегистрированных и убывших из нее. Кроме того:

  • Проводится проверка законности проведенных перепланировок и переоборудований.
  • Устанавливается наличие задолженности владельца по коммунальным и эксплуатационным платежам.
  • Отправляются запросы в психоневрологические и наркологические диспансеры;
  • Проверяется паспорт продавца на предмет его подделки (недействительности).

Такие меры определяют все риски для покупателя и исключают возможность лишиться приобретенного имущества в будущем.

Юрист по сопровождению сделок с недвижимостью обязательно требуется в сложных случаях, когда затрагиваются права третьих лиц или заключаются сделки с условием:

  •  альтернативные сделки с недвижимостью;
  •  ипотечные сделки;
  •  сделки с залоговыми квартирами.

Что входит в сопровождение сделок с недвижимостью:

  •  заключение любой сделки проводится в несколько этапов:
  •  предварительное согласование условий;
  •  подготовка документов;
  •  непосредственное совершение сделки;
  •  проведение обязательных административных процедур.

Профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью осуществляется комплексно и содержит определенный перечень услуг для каждого этапа сделки.

1. Участие юриста в переговорах

После заключения договора на сопровождение сделки с недвижимостью специалист проводит правовую оценку ситуации, в рамках которой устанавливает особенности выбранного типа сделки, а также возможные последствия для заинтересованной стороны. Одновременно юристом проводятся переговоры со второй стороной для уточнения всех деталей.

В рамках данного этапа юристы предлагают следующие услуги:

  •  согласование способа проведения сделки и ее схемы;
  •  составление и согласование договора купли-продажи;
  •  подготовка документов и непосредственное участие при передаче задатка или аванса.

2. Подготовка к сделке в банке

Приобретение жилого имущества чаще всего проводится с передачей средств через банковскую ячейку. Поэтому сопровождение сделки купли-продажи квартиры включает в себя юридические услуги при осуществлении банковских операций:

  •  помощь в выборе подходящего банка;
  •  бронирование банковской ячейки;
  •  юридический анализ договора банковской ячейки: согласование условий доступа,
  •  порядок проверки, внесение паспортных данных;
  •  подробные консультации сторон о порядке и способах расчета.

3. Присутствие квалифицированного юриста непосредственно во время сделки

Помощь в сопровождении купли-продажи квартиры необходима в момент заключения договора. Следует убедиться, что стороны имеют право заключать сделку, а представленный договор не содержит «подводных камней».

Поэтому на данном этапе юристы оказывают следующие услуги:

  •  проверка полномочий сторон на заключение сделки;
  •  удостоверение личности участников сделки;
  •  юридическая консультация по особенностям совершаемой сделки, помощь в принятии решения по правовым вопросам;
  • проверка содержания договора на месте, анализ условий и представление информации о возможных рисках.

4. Сопровождение юриста при вскрытии банковского сейфа 

Банковский договор на аренду ячейки содержит условия ее вскрытия, при несоблюдении которых средства невозможно получить. Поэтому агент на сопровождении сделки с недвижимостью помогает сторонам не нарушить условия договора:

  •  организует встречу сторон в банке;
  •  проверяет правильность соблюдения условий для вскрытия ячейки;
  •  передает документы, подтверждающие получение продавцом средств за проданную квартиру.

5. Регистрация права собственности

Приобретение квартиры заканчивается регистрацией права в ЦОН. Несмотря на детальное регламентирование этой процедуры, на практике встречаются случаи приостановки регистрации и другие сложности. Поэтому услуги по сопровождению сделок с недвижимостью включают:

  •  консультацию о способах и порядке регистрации права;
  •  участие в регистрации в качестве представителя;
  •  получение выписки о зарегистрированном праве.